在严厉的房地产调控政策之下，建筑行业受到了较大冲击，一些企业开始放弃2009年资产升值增长的路子，掉头转向资本与绿色低碳地产结合的道路。
美国能源部长朱棣文在到访中国时曾经表示，全世界40%的能源消耗实际上来自于建筑物的能耗。而中国在未来的15年内将新建3000亿平方英尺的建筑物，基本与美国持平，如果像美国上世纪50年代那样的方式建造房子，那么必将出现能源危机。
在此背景下，全国工商联房地产商会迅速推出了一个《低碳绿色住区评估体系》，其中所制定的建筑节能指标明确将全装修纳入其中。一时间，沉寂已久的“商品房全面推行全装修”再度成为关注焦点，全装修低碳时代宣告来临。
全装修大势所趋
如果仔细梳理，会发现关于全装修的法规政策早在1999年8月就有所体现。当时，国务院办公厅就转发了原建设部等7部门《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见》的通知，首次以政府文件的形式提出了要加强住宅装修管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。
2002年7月18日，为贯彻上述通知，建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》明确规定，推行装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。
直到2008年7月，住房和城乡建设部再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，指出鼓励和推进一次性装修住宅，落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。同年9月19日，北京市建设委员会等相关部门印发《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》的通知中规定，廉租房装修要一次到位，达到入住条件。经济适用房应装修一次到位，两限房宜装修一次到位。
在北京市建筑装饰协会会长贾中池看来，全装修房是住宅开发的必由之路：“毕竟毛坯房只是一个半成品，全装修住宅才是一个完整的产品，也是市场的需求。在欧美等房地产业发达国家，美观的精装修是置业不可忽视的标准。我们曾经统计过，海外市场全装修楼盘已占到70%的市场份额。
银城地产股份有限公司建筑工程技术研发中心室内设计主管张迎春告诉记者，当前传统住宅的生产方式是手工作坊式的，而全装修房的生产方式是科技密集型的规模化工业生产，开发公司、建筑公司、设计单位、布品生产企业、家具生产企业和建材品牌连锁店可以形成一条有规模的产业链，体现出规模化和产业化的优势，并且省时，环保。
贾中池告诉《中国投资》，毛坯房导致的野蛮装修、噪音和环境污染的通病目前已经十分严重。他告诉记者，很多新建居民小区在装修期间，业主们各自为政的装修工程，常常是拆东墙补西墙，造成垃圾成山，让一些高尚住宅小区的环境大打折扣。而对已先期装修完毕入住的业主来说，邻居家传出的电钻声、工具敲打声更是让其感到不堪其扰，由此引发的邻里之间的纠纷更是层出不穷。
更让人担心的则是野蛮装修给房屋带来的安全隐患。一些业主在装修改造时，并不知道剪力墙里是钢筋混凝土，既承重又抗震，而常把房屋的框架结构剪力墙拆掉；有的业主在装修时，“抡起大锤”把客厅通往阳台，餐厅通往阳台、厨房、次卧等承重墙都敲掉了，硬是把新房变成了危房。
因此全装修的好处还在于，首先，开发商熟知房屋结构，在装修过程中，不会损坏房屋结构，对承重墙等起到有效的保护作用；二是全装修房的装修材料均可由开发商批量购买，降低成本节省业主时间。全装修产品的推出意味着产业链条的聚合更加紧密，在采购上保证不会因为相关政策、材料价格的波动而使开发成本大幅增加，如同沃尔玛统一把控商品质量和成本，促进整个采购过程的顺利完成。；三是入住方面，业主可以直接入住，避免了装修施工对邻舍的干扰。
呼唤政策支持细节
建设全装修产业链
2001年初，北京市建委即提出要取消毛坯房，但到目前为止，全装修住宅还没能真正成为住宅市场的主体。尽管全装修住宅有着节能、环保、减排、综合价格相对低廉等优点，在采访中，北京市住房城乡建设委主任隋振江也表示，根据专业测算，毛坯房装修会造成建筑成本10%的损失，造成装修材料30%以上的损耗，而开发商建设的全装修住宅能避免这些资源的浪费。
在记者采访中，北京万科工程管理部助理经理李建树告诉记者，通常二次装修的花费相当于房屋购买价的10%-20%，而这笔费用通常是一次性支付的。但全装修住宅则把这笔费用的20%-30%并入首付中，也就是说，业主首付虽然增加了2%-6%，但比起买毛坯房再进行装修来讲，业主一次性支付少了百分之十几，大大降低了置业门槛。
但是为什么北京市住宅市场的全装修住宅雷声大雨点小呢？
“目前我国住宅土建装修一体化的推进过程中，存在着一些问题，表现之一是政府支持力度不够；其次是全装修住宅建设产业链不完善”，中国房地产研究会副会长、中国建筑设计研究院院长修龙给出了这样的答案。
“目前我国关于全装修的政策以鼓励性政策为主，除了缺乏约束性的政策外，也缺乏配套的激励政策和税收政策，由于全装修成品住宅的造价和销售价格高于同类型的毛坯房，导致开发企业多缴营业税、购房者多缴契税的问题，容易导向开发企业和消费者选择毛坯房交房”，修龙说。
修龙认为，当前全装修住宅建设产业链不完善。新建住宅全装修的产业链主要是由设计方(包括建筑设计单位和装饰设计公司)、施工单位(包括土建单位和装饰施工公司)、供应商(包括建材供应商和部品供应商)3方组成。现阶段这3方间衔接仍存在着盲区，使全装修住宅的整体性能与质量大打折扣。
据国家住宅工程中心2009年组织的2万多人参与的居住实态调查显示，接受调查的63%用户的住宅是2000年以后的房屋。由于自己装修发生的房屋水和电器管线拆改分别占41%和44%，对房屋墙体进行拆改的占28.8%，对卫生间拆改的占41%.二次拆改带来的资源浪费和环境污染惊人，推广全装修住宅任重而道远。
在修龙看来，可以从以下几个方面加大推进力度：一是加大土建装修一体化的宣传广度，通过宣传引导，转变消费者和开发商的观念，要从节能、节地、节水和结构安全、使用安全、维修方便等角度，理解全装修住宅的经济效益和社会效益。二是出台强制性成品住宅验收标准。在实行强制验收标准、强化质量责任追溯的同时，要完善质量评定标准，把部品、设备的质量和节能减排的效益等纳入质量评定范围，做到有法可依，有章可循，并抓好实施过程的监管。三是调整税收政策，出台激励政策。针对目前税收政策中不利于土建装修一体化推进的有关规定进行调整，可以借鉴上海、江苏等地做法，通过分离装修款的办法，按照装修企业营业税标准，对成品住宅的装修费用单独计税，以鼓励开发企业建设成品住宅。
修龙特别强调，要培育和完善全装修住宅产业链。他表示，针对目前土建和装修一体化设计和施工力量薄弱，部品种类和生产企业少，开发企业控制性能和质量难等现状，要充分发挥有关政府部门和行业协会的协调作用来搭建合作平台，通过产业联盟等形式，联合产学研、产供销等单位，把有信誉、有实力的开发企业、设计单位、科研单位以及相关部品企业、施工企业组织起来，形成产业链及其合力，明确各方责任与利益，通过产业链上的全程参与，形成一种新的机制，来推动全装修住宅的发展，确保产品质量，减少和消除后期用户的私自拆改。
目前针对大多数开发商对向市场提供全装修住宅积极性不高以及消费者习惯消费毛坯房的习惯，深圳市国土部门决定在土地出让合同中明确规定新建住宅必须进行全装修。2009年，深圳市国土局已经在两宗土地上完成了试点。下一步他们将进一步修改土地出让合同示范文本，将住宅全装修作为土地出让的前提条件写进去，力争在2010年后所有新出让土地的合同中规定住宅全装修达到100%。
在对万科的采访中，记者了解到，现在的万科已经在建房中引入了制造业思维，产品研发和项目操作相对分离。由研发中心负责完成公司所有产品设计和升级，产品标准化程度较高，包括图纸、部品、造价等必要产品，分类存放于产品目录中。而在项目操作阶段不做产品设计，只做规划，从产品目录中选择产品，使用到项目中。基于客户调研，万科建立了涵盖不同装修标准的产品分级体系，如“白色浪漫”“流金岁月”“美学高层”系列装修产品。就如同window98/2000/XP/Vista不断升级换代一样。这样就能在一定程度上满足对于个性化需求较为强烈的客户群需求。
目前，万科正在针对国家进一步出台的政策以及客户反馈情况，不断完善和丰富各系列产品，并逐步运用到实际项目中，给客户更多和更优的选择。
中国平均每年上市的商品房大概在600万套，目前全装修比例才不到13%，一些装饰装修企业也看到了这样机遇，加大全装修开发合作。全筑建设企业集团就与南京万科合作，为南京金域提香楼盘提供全装修服务，与上置合作开发华府天地全装修等。除了项目的合作之外，全筑集团还与万科、上置、龙湖、富力、龙湖、保利、中海外、恒大、陆家嘴等房地产商紧密合作，积极开发低碳全装修楼盘。
美国：个性化全装修
美国物质与技术基础好，地广人稀，经济发达，因此，其房屋类型选择和装修风格自由度都较高。很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房，一般是独栋或联排住宅，房屋独立性强。购买时，房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修，之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修。
在美国，全装修住宅一般是高级公寓，单位面积购买价格较高，然而其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类全装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见。
与日本相似，美国住宅及装修产业化也达到较高水平。这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化，并且产品十分丰富，数量达几万种，各种产品各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展。如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多，选择空间很大。购房者可以通过产品目录，从市场上自由购买到所需产品自行进行装修。所以在美国，全装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点。
欧洲：简约化全装修
在欧洲，如德国和法国，新建住宅一般也为全装修，可以直接入住，但是其装修非常简单。厨房的装修比较简单，橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理。在卧室、书房、餐厅直至客厅，一般不装吊灯、吸顶灯、射灯，没有任何屋顶照明，只在门厅、走廊、楼梯等地方，才有顶灯大面积照明。同时，楼内所有屋顶都没有吊顶，天花板四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁，用乳胶漆刷白。除此之外，就没有什么看得见的装修了。室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”，如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花，甚至是餐具等可移动饰品进行装扮，来体现室内装修风格和主人的个性需求。例如，挪威内外两色的喷塑铝合金断热窗，不仅保温隔热，而且可以翻转360度。由于欧洲国家对住宅节能十分重视，推行节能计划。“生态型装修住宅”得到大力推广。欧洲国家对墙体的保温隔热和门窗的节能都制定了明确的要求，建筑师必须按照国家相关规定设计和选用材料。卫生间的墙、地、卫生洁具的色彩各有特色，色调搭配柔和。
日本：标准化全装修
日本的住宅全装修与住宅产业化同步，始于20世纪60年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑和室内装修的技术人员和熟练工人明显不足。为了使施工简化，提高产品质量和效率，日本的大众住宅从建筑结构到室内装修，几乎都是采用一体化流程，由开发单位统一建造和装修，一步到位。同时，对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产。这便是日本全装修住宅的一个显著特征工业化生产。
1969年，日本制订了《推动住宅产业标准化5年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，分别制订了“住宅性能标准”“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”“设计方法标准”等硬性规定，使得住宅有了统一的装修标准。日本的商品住宅是经过基本装修的商品，基本装修包括墙体、地板、天花板、地面等室内表面及维护体，门窗等制品，厨房、卫生间热水系统生活器具，电气、换气、给排水等设备，供电控制盘、插座、安全警报等。为了解决外墙和门窗保温隔热及密封导致室内外空气交换问题，采取可调节室内通风量的房屋呼吸系统，通过对通风量的控制，形成室内外正负压差，让新鲜空气先进入主要居室，再经过卫生间和厨房，将污浊空气排除室外。在选材和施工方面尽可能采取工业化制造的部品设备和装修装饰材料，要求这些产品具备稳定性、耐久性、环保性和通用性。
鼓励措施包括在土地出让时规定全装修住宅比例、政府率先对保障性住房实施全装修等。 |
